İçeriğe geç
Tapu ve Kadastro

Tapu Tescili

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya ayni hakkın tapu kütüğüne resmi olarak kaydedilmesi. Türk Medeni Kanunu md. 705 uyarınca taşınmaz mülkiyeti tescil ile doğar.

Tapu tescili, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet veya sınırlı ayni hakkın tapu kütüğüne resmi olarak kaydedilmesi işlemidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 705 uyarınca taşınmaz mülkiyeti tescil ile doğar — satış veya devir sözleşmesi tek başına mülkiyeti geçirmez; tapu kütüğüne tescil yapılmadıkça alıcı malik olmaz. Bu kurala tescilin yapıcı etkisi denir.

İstisnalar (TMK md. 705/2): Miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma yollarıyla mülkiyet tescil olmadan doğar — ancak bu durumlarda da malik taşınmaz üzerinde tasarruf yapabilmek için önce kendi adına tescil yaptırmalıdır (tescili talep yükümlülüğü).

Resmi sicil prensibi (TMK md. 1020): Tapu sicili alenidir — herkes ilgili taşınmazın kayıt bilgilerine erişebilir. Sicile güvenen iyi niyetli üçüncü kişilerin hakları korunur (sicile güven prensibi, TMK md. 1023). Sicilde olmayan bir hak, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

Tescil şekli: Tapu müdürlüğünde, tarafların iradelerini resmi memur huzurunda açıklamaları ile yapılır (TMK md. 1015, Tapu Sicil Tüzüğü). Tescil için gerekli belgeler: tapu senedi, T.C. kimlik/pasaport, vergi numarası, DASK poliçesi, emlak vergisi borcu yok yazısı, güncel fotoğraf. İşlem elektronik ortamda yürütülür; WebTapu üzerinden başvuru + randevu alınır. Tescil anında resmi senet düzenlenir ve taraflarca imzalanır.

Tescil çeşitleri: (1) Asli tescil — ilk kez bir hakkın sicile geçirilmesi (örn. ifraz sonucu yeni parsel, yeni yapılan binanın cins tashihi); (2) Tevzi tescil — devir, satış, bağış; (3) Değişiklik tescili — pay oranı değişikliği, kat mülkiyeti kurulması; (4) Terkin — hakkın sicilden silinmesi (örn. ipotek fek, irtifak son bulması).

Devlet sorumluluğu (TMK md. 1007): Tapu sicilinin tutulmasından doğan tüm zararlardan devlet sorumludur — yani hatalı tescil, sahte vekaletname gibi durumlarda zarara uğrayan vatandaş devlete karşı tazminat davası açabilir. İşlem memurunun rücu hakkı saklıdır.

Örnekler

  • 1.Bir alıcı satış bedelini ödedi ama tapu tescili yapılmadan satıcı başka birine daha taşınmazı sattı; önceki ödeme sadece borç ilişkisi doğurdu — yeni alıcı iyi niyetli ise (sicile güven) tescili alan malik olur.
  • 2.Mirasçı, vefat eden babasının evini kendi adına intikal ettirmeden satamaz; önce veraset ilamıyla miras intikali tescili yapmalı, sonra satış tescili gelebilir.
  • 3.TKGM'nin hatalı tescili sonucu mülkiyetini kaybeden bir vatandaş TMK md. 1007 uyarınca devlet aleyhine açtığı davada tazminat kazandı (Yargıtay HGK içtihatları).

Sık Sorulan Sorular

Sözleşmeyle satın aldım ama tescil yapmadım — malik miyim?expand_more
Hayır. TMK md. 705 uyarınca taşınmaz mülkiyeti **tescille** doğar. Sözleşme (satış sözleşmesi) sadece **borç ilişkisi** doğurur — satıcı size devir yapmayı, siz de bedeli ödemeyi taahhüt etmişsiniz. Satıcı yükümlülüğünü yerine getirmezse ifa davası açabilirsiniz. Ancak siz tescil yapmadığınız sürece üçüncü kişilere karşı malik değilsiniz.
İyi niyet ve sicile güven prensibi ne demek?expand_more
TMK md. 1023 uyarınca tapu siciline güvenerek hak iktisap eden iyi niyetli kişilerin hakları korunur — yani sicilde yazılı olmayan bir hakka dayanan kişi, sicile güvenerek taşınmaz satın almış iyi niyetli alıcıya karşı iddiada bulunamaz. Ancak kötü niyet (satıcının malik olmadığını bilme veya bilebilecek durumda olma) varsa bu koruma devre dışı kalır.
Tescil ne zaman geçerli olur?expand_more
Tapu kütüğüne kayıt anında. Tapu memuru işlemi sisteme girdiğinde ve tarafların imzalı resmi senet düzenlendiğinde tescil tamamlanır; aynı gün içinde hak doğar. Sistem, tescil tarih ve saatini otomatik kaydeder; bu sıra öncelikleri açısından kritiktir (örn. aynı gün hem ipotek hem satış olursa sıra önemlidir).
İptal davası açılabilir mi?expand_more
Evet, hatalı veya yolsuz tescil için **tapu iptali ve tescil davası** açılabilir. Asliye hukuk mahkemesinde (bazı durumlarda kadastro mahkemesinde) açılır. Süre: tapuda yazılı malike karşı açılıyorsa 10 yıl; iyi niyetli üçüncü kişiye karşı açılıyorsa farklı süreler (TMK md. 1024-1026). Sahte vekalet veya dolandırıcılık varsa devlet aleyhine tazminat davası TMK md. 1007 kapsamında açılır.

İlgili Terimler

TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü)MülkiyetAda / Parselİpotek

Kaynaklar

  • • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 705 (taşınmaz mülkiyetinin kazanılması)
  • • TMK md. 1007 (devlet sorumluluğu), md. 1020-1023 (sicile güven)
  • • Tapu Sicili Tüzüğü
  • • TKGM Tapu Mevzuatı

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24