İçeriğe geç
Tapu ve Kadastro

Mülkiyet

Bir şey üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkı. Türk Medeni Kanunu md. 683 uyarınca malik, hukuk düzeninin sınırları içinde, şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir.

Mülkiyet, bir kişinin bir şey üzerindeki en geniş ayni haktır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) md. 683 uyarınca malik, hukuk düzeninin sınırları içinde şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Mülkiyet hakkı Anayasa md. 35 ile temel hak olarak da korunur.

Mülkiyet hakkının içeriği (TMK md. 683): (1) Kullanma (usus) — şeyden fiilen yararlanma; (2) Yararlanma (fructus) — semerelerini (kira geliri, doğal ürün) elde etme; (3) Tasarruf (abusus) — satma, bağışlama, yıkma, değiştirme gibi hukuki ve maddi işlemler yapma. Mülkiyet hakkı mutlak (herkese karşı ileri sürülebilir), tam (en geniş yetkiyi sağlar) ve süreklidir (süre sınırı yoktur).

Taşınır vs. taşınmaz mülkiyeti: Taşınmaz mülkiyeti (TMK md. 704-761) arazi, bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri kapsar. Taşınır mülkiyeti (TMK md. 762-778) ise tüm diğer eşyayı kapsar. Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması tapu tesciline bağlıdır (TMK md. 705); taşınır mülkiyeti ise zilyetliğin teslimi ile geçer (md. 763).

Birlikte mülkiyet: (1) Paylı mülkiyet (TMK md. 688-700) — her paydaşın belirli bir pay oranı var (örn. 1/3, 1/2); paydaş payını serbestçe devredebilir ama diğer paydaşların şufa hakkı saklı. (2) Elbirliği mülkiyeti (TMK md. 701-703) — paydaşlar arasında pay belirlenmemiş, ortak tasarruf gerekir (örn. miras ortaklığı, aile mal ortaklığı).

Kısıtlamalar: Mülkiyet "hukuk düzeninin sınırları içinde" kullanılır. Sınırlamalar: imar planı, kamu yararı, komşuluk hukuku (TMK md. 737), çevre mevzuatı, kamulaştırma (Anayasa md. 46), kültür varlıkları yasası vb. Mülkiyetin kaybı: devir, terk, kamulaştırma, şeyin yok olması, zilyetlikle iktisap (20 yıl nizasız ispatı — md. 713), kadastro tespitleri.

Örnekler

  • 1.Malik evini kiraya verdi (yararlanma hakkı), 5 yıl sonra sattı (tasarruf); tüm bunlar imar planı ve kira mevzuatı sınırları içinde mülkiyet yetkilerinin kullanımıdır.
  • 2.Komşuluk sınırı: bir malik kendi arsasına inşaat yaparken komşusunun güneş hakkını engellemek üzere aşırı yükseltemez (TMK md. 737 komşuluk hukuku).
  • 3.Kamulaştırma: yol genişletmesi için 2 hektar arazi devlet tarafından Anayasa md. 46 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında bedeli karşılığında alındı → malik ayni hakkını bedele dönüştürdü.

Sık Sorulan Sorular

Mülkiyetin sınırları nelerdir?expand_more
Mülkiyet mutlak değildir — "hukuk düzeni içinde" kullanılır. Başlıca sınırlar: (1) **İmar mevzuatı** — 3194 sayılı Kanun, KAKS/TAKS, çekme mesafesi; (2) **Komşuluk hukuku** (TMK md. 737) — aşırı gürültü, duman, koku vs. kaçınma; (3) **Çevre mevzuatı**; (4) **Kültür ve tabiat varlıkları** — 2863 sayılı Kanun; (5) **Kamulaştırma** — kamu yararı varsa bedeli karşılığında; (6) **Miras hukuku** — saklı pay, mahfuz hisse.
Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet farkı nedir?expand_more
**Paylı mülkiyette** her paydaşın belirli bir pay oranı vardır (1/4, 385/1200 vb.) ve paydaş payını tek başına devredebilir (şufa hakkı saklı). **Elbirliği mülkiyetinde** paylar belirlenmemiştir ve paydaşlar ancak **birlikte** tasarruf yapabilir. En yaygın örnek: mirasçıların henüz paylaşmadığı miras ("iştirak halinde mülkiyet"). Elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçmek için paylaşma işlemi yapılır.
Zilyetlikle mülkiyet kazanılır mı?expand_more
Evet, **olağanüstü zamanaşımı ile kazanma** (TMK md. 713) mümkündür. Tapusuz taşınmazlarda **20 yıl nizasız, fasılasız, malik sıfatıyla zilyetlik** sonrası zilyetlik sahibi, mahkemeden tescile karar verilmesini isteyebilir. Tapulu taşınmazlarda özel kuralları vardır. Uygulamada en sık **kadastro tespiti** sırasında vergi kayıtları + zilyetlik delilleriyle (3402 md. 14) kullanılır.
Mülkiyet hakkı süresiz midir?expand_more
Evet. Mülkiyet **süreklidir** — bir süre sınırı yoktur. Ancak üç durumda sona erebilir: (1) **Devir** (satış, bağış) — mülkiyet başka kişiye geçer. (2) **Terk** — malik tek taraflı olarak vazgeçer (taşınmazlarda terkin beyanıyla mümkün). (3) **Kamulaştırma/cebri icra** — kamu yararı veya borç için devlet eliyle el değiştirme. Süre sınırı olmadığı için miras bıraksanız da aynı mülkiyet devam eder.

İlgili Terimler

Tapu TesciliKat MülkiyetiZilyetlikİpotek

Kaynaklar

  • • Türkiye Cumhuriyeti Anayasası md. 35 (mülkiyet hakkı)
  • • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 683 (mülkiyet hakkının içeriği)
  • • TMK md. 704-761 (taşınmaz mülkiyeti), 713 (olağanüstü zamanaşımı)
  • • TMK md. 688-700 (paylı mülkiyet), 701-703 (elbirliği)
  • • 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24