İçeriğe geç
Emlak İşlemleri

Zilyetlik

Bir eşya üzerinde fiili hakimiyet kurma hali. TMK md. 973-998 kapsamında düzenlenir; zilyetlik mülkiyet değildir ama zamanaşımıyla mülkiyete dönüşebilir.

Zilyetlik, Türk Medeni Kanunu'nun 973-998. maddeleri kapsamında düzenlenen, bir eşya üzerinde fiili hakimiyet kurmuş olma halidir. Taşınmaz hukukunda zilyetlik ile mülkiyet birbirinden farklıdır: zilyet, bir taşınmazı fiilen kullanan/elinde bulunduran kişi iken malik, tapu sicilinde adı kayıtlı olan kişidir.

Zilyetlik türleri:

- Asli zilyet: Malik gibi eşyayı elinde bulunduran (örn. ev sahibi). - Fer'i zilyet: Bir hakka dayanarak eşyayı kullanan (örn. kiracı, intifa hakkı sahibi, rehin alan). - Dolayısız (doğrudan) zilyet: Eşyayı fiilen kullanan; dolaylı zilyet: Sözleşmeyle dolayısız zilyete vermiş olan (ev sahibi kiracıya karşı dolaylı zilyettir). - Haklı / haksız zilyet: Hukuki bir sebebe dayalı olup olmaması.

Zilyetliğin korunması: TMK md. 981-983 uyarınca, zilyet kendi hakkını koruma (defi), zilyetliğin geri verilmesi (taşıma davası — 1 yıl içinde) ve zilyetliğe hakaret davası (1 yıl) ile korunur. Bu davalar tapu sicili incelenmeden karara bağlanır.

Zilyetlikten mülkiyete geçiş (kazandırıcı zamanaşımı): TMK md. 712-713 uyarınca, bir taşınmazı 20 yıl süreyle nizasız, aralıksız ve iyi niyetle zilyetliğinde bulunduran kişi, mahkeme kararıyla o taşınmazın maliki olarak tapuya tescil edilebilir. Tapu dışı zilyetlik — yani tapu sicilinde kayıtlı olmayan taşınmazlarda — olağanüstü zamanaşımı (TMK md. 713) devreye girer: 20 yıl.

Kadastro ile ilişki: 3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 14/3 uyarınca, 31.12.1981 tarihinden önceki vergi kaydı + fiili zilyetlik, kadastro sırasında tespit delilidir. Miras yoluyla geçen zilyetlik süresi de toplanır.

Örnekler

  • 1.Ahmet, babasının tapusuz bir köy arazisini 25 yıldır nizasız kullanıyor. Kadastro ekibi geldiğinde md. 14/3 uyarınca eski vergi kaydı + zilyetlikle onun adına tespit yaparak tapu tescilini sağlar.
  • 2.Kiracı, kira sözleşmesi sayesinde **fer'i ve dolayısız zilyet**tir; ev sahibi **asli ve dolaylı zilyet**tir. Kiracı rahatsız edilirse kendi zilyetliğini koruma davası açabilir.
  • 3.Tapuda kayıtlı bir taşınmazı işgal eden üçüncü kişi, 20 yıl geçse bile olağan zamanaşımıyla mülkiyet kazanamaz — tapu kaydı malik lehine kesin karinedir.

Sık Sorulan Sorular

Zilyetlik mülkiyet midir?expand_more
Hayır. Zilyetlik **fiili** bir durum, mülkiyet ise **hukuki** bir haktır. Bir kişi bir taşınmazın zilyeti olabilir ama maliki olmayabilir (kiracı gibi); tersi de geçerlidir (malik evini kimseye kiraya vermediğinde hem malik hem zilyettir). Ancak uzun süreli, nizasız zilyetlik belirli şartlarda mülkiyete dönüşebilir.
Tapusuz taşınmazı 20 yıl kullanırsam benim olur mu?expand_more
Koşullar sağlanırsa evet. TMK md. 713 **olağanüstü zamanaşımı** hükmü: tapu sicilinde malik gözükmeyen bir taşınmazı **20 yıl nizasız, aralıksız ve davasız** olarak malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, mahkemeye başvurarak adına tescil talep edebilir. Tapulu bir taşınmaz için bu kural işlemez — tapu sicili kesin karinedir (TMK md. 1020).
Kira sözleşmem var, işgalci oldum mu?expand_more
Hayır. **Kiracı**, kira sözleşmesine dayanan **haklı bir fer'i zilyet**tir. İşgalci (haksız zilyet), hiçbir hukuki dayanağı olmadan bir taşınmazda oturan kişidir. Kira sözleşmesi sona erip çıkılmazsa, ev sahibi tahliye davası + ecrimisil talep edebilir; bu aşamadan sonra kiracı haksız zilyet duruma düşer.
Zilyetliği nasıl korurum?expand_more
TMK md. 981-983 üç yol sunar: (1) **Kendi hakkını koruma** (TMK md. 981) — kendi kendine savunma hakkı; taşınmazınızı işgalden korumak için anında tepki verebilirsiniz. (2) **Zilyetliğin iadesi davası** (TMK md. 982) — yasaklı fiille zilyetliğiniz elinizden alındıysa **1 yıl içinde** iade davası açabilirsiniz. (3) **Zilyetliğe tecavüzün önlenmesi davası** (TMK md. 983) — rahatsız ediliyorsanız 1 yıl içinde açabilirsiniz. Bu davalar tapu incelenmeden karara bağlanır; asıl mülkiyet tartışması ayrı bir davadır.

İlgili Terimler

MülkiyetTapu TesciliKadastro

Kaynaklar

  • • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 973-1001 (zilyetlik)
  • • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 712-713 (kazandırıcı zamanaşımı)
  • • 3402 sayılı Kadastro Kanunu md. 14/3 (vergi kaydı + zilyetlik tespiti)

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24