İçeriğe geç
Emlak İşlemleri

Sahibinden (Emlak Platformu ve Terimi)

Hem bir emlakçıya aracı olmaksızın doğrudan sahibi tarafından satılan/kiralanan gayrimenkulü ifade eden halk terimi, hem de Türkiye'nin en yaygın emlak ilan sitesi olan sahibinden.com'un markası. Yasal bir statü değil, piyasa adlandırmasıdır.

Sahibinden terimi emlak piyasasında iki farklı anlamda kullanılır:

1. Halk terimi ("sahibinden satılık/kiralık"): Emlakçı (aracı) kullanılmadan, doğrudan taşınmaz sahibi tarafından yapılan ilan. Bu ilanlar için: - Emlakçı komisyonu ödenmez (alıcı veya kiracı için %2 + KDV veya bir aylık kira + KDV tasarrufu). - İlan doğrudan sahipten olduğu için iletişim hızı ve fiyat pazarlığı daha esnek olabilir. - Ancak yasal denetim azalır: emlakçıyla yapılan işlemlerde emlakçı belgelerin doğruluğundan sorumluyken, sahibinden işlemde alıcının kendi kontrolünü yapması (tapu, imar, ipotek, iskan) kritiktir.

2. sahibinden.com platformu: 2000 yılında kurulan ve Türkiye'nin en geniş ikinci el ilan sitesi olan platform. Emlak bölümü Türkiye'deki satılık/kiralık konutun yaklaşık %70-80'ini kapsar. Platformda hem sahipten hem emlakçıdan ilanlar yer alır. "Sahibinden" filtresi emlakçı ilanlarını eler.

Emlakçılık yasal çerçevesi: Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği (RG 05.06.2018) kapsamında emlakçılık yetki belgesine sahip kişi/kurumlar aracılık yapabilir. Bu belge olmadan sürekli aracılık yapmak yasaktır. Ancak bir kişinin kendi malını satması aracılık değildir — "sahibinden" satışlar bu kapsama girmez, yasal bir engel yoktur.

Emlakçı komisyonu: 2026'da güncel tarife — konut satışı için alıcıdan %2 + KDV, satıcıdan %2 + KDV (toplam %4 + KDV); konut kiralamada bir aylık kira + KDV hem ev sahibi hem kiracıdan. Ticari taşınmazlarda oranlar daha yüksektir. Bu ücretler Ticaret Bakanlığı'nca zorunlu azami tavan olarak belirlenmiştir.

Sahibinden satış riskleri: Bir uzman (emlakçı veya avukat) olmadan yapılan satışlarda yaygın sorunlar: hatalı tapu bilgisi, ödenmemiş vergi/aidat borçları, ipotek varlığı, iskansız yapı, imar barışı kapsamı, kat mülkiyeti uyumsuzluğu. Tapuda devir öncesi takyidatlar kontrol edilmelidir.

Örnekler

  • 1.sahibinden.com'da 3+1 daire ilanı: emlakçı komisyonuna (~60.000 TL'e) dokunmamak için alıcı doğrudan sahibini aradı, tapu randevusu hafta içi yapıldı.
  • 2.Sahipten alımda tapu müdürlüğünde devir sırasında DASK bulunmadığı fark edildi; randevu ertelendi, alıcı kendi DASK'ını yaptırıp geri geldi (emlakçı eşliğinde bu genelde yakalanır).
  • 3.Evini kendi satmak isteyen bir malik, fiyat tespiti için SPK lisanslı ekspertiz raporu aldı; bu raporla fiyatı savunarak emlakçı komisyonundan %4 tasarruf etti.

Sık Sorulan Sorular

Sahibinden almak emlakçıdan almaktan güvenli mi?expand_more
Teorik olarak **hayır**. Emlakçı, yetki belgesi kapsamında tapu/imar/ipotek bilgilerinin doğruluğundan **sorumludur**; sahipten alımda bu denetim yapılmaz ve tüm risk alıcıya düşer. Tasarruf uğruna alınan emlakçı dışı bir yolda ortaya çıkabilecek sorunlar (ipotek, iskansız yapı, hukuki ihtilaf) emlakçı komisyonundan çok daha pahalıya mal olabilir. Pratik öneri: sahipten alırken dahi **bir avukata** tapu evrakı kontrol ettirilmeli.
Sahipten satışta tapu nasıl kontrol edilir?expand_more
Alıcı tapu müdürlüğünden veya e-Devlet'ten **tapu kayıt örneği** ve **takyidat belgesi** ister. Kontrol edilecekler: (1) maliklik — satıcı gerçekten mi malik, (2) tam mı hisseli mi, (3) ipotek/haciz/şerh var mı, (4) kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı, (5) yapı kayıt belgesi (imar barışı) ve iskan durumu. Büyük riski olan kalemler: tapuda beyanlar hanesindeki şerhler ve ipotekler. Satıcıdan ayrıca belediyeden borç belgesi (emlak vergisi + çöp) istenir.
Emlakçı komisyonu 2026'da ne kadar?expand_more
Ticaret Bakanlığı tarifesine göre azami oranlar — **satış**: alıcıdan %2 + KDV + satıcıdan %2 + KDV (toplam %4 + KDV). **Kira**: ev sahibinden 1 aylık kira + KDV, kiracıdan 1 aylık kira + KDV (toplam 2 aylık kira + KDV). Bu oranlar yasal tavandır; emlakçıyla pazarlık yaparak düşürülebilir ama yazılı sözleşmeye bağlanmalıdır.
sahibinden.com'daki her ilan gerçekten sahipten mi?expand_more
Hayır. Platformda hem **sahipten** hem **emlakçıdan** ilanlar bir arada yayınlanır. Filtrede "Sahibinden" seçeneği aktif edilirse sadece mülk sahibi ilanları görünür. Bazı emlakçılar, rekabet için ilanı "sahibinden" etiketiyle yayınlamayı deneyebilir; platform bu durumda uyarı kaldırıp hesabı askıya alabilir. En net kontrol: ilanın iletişim sayfasında "sahibinden" ibaresi ve tapuda ismi yazan maliğin birebir aynı kişi olup olmadığı.

İlgili Terimler

Ekspertiz (Gayrimenkul Değerleme)Tapu HarcıDASK (Zorunlu Deprem Sigortası)

Kaynaklar

  • • Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği (05.06.2018 tarihli RG)
  • • Ticaret Bakanlığı Emlakçılık Hizmet Bedeli Üst Sınırı Tebliği
  • • sahibinden.com platform kuralları ve pazar payı verileri

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24