İçeriğe geç
Emlak İşlemleri

Ekspertiz (Gayrimenkul Değerleme)

Bir taşınmazın piyasa değerinin uzman tarafından belirlenmesi. SPK lisanslı değerleme uzmanları tarafından yapılır; bankanın mortgage onayı için zorunludur.

Ekspertiz (resmi adıyla gayrimenkul değerleme), bir taşınmazın piyasa değerinin — konum, fiziksel özellikler, imar durumu, emsal satışlar gibi verilere dayanarak — lisanslı uzmanlarca tespit edilmesi sürecidir. Faaliyet 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tebliğleri çerçevesinde düzenlenir.

Değerleme uzmanı şartları: En az 4 yıllık üniversite mezunu olmak + SPK'nın Gayrimenkul Değerleme Lisans sınavlarını geçmek + değerleme şirketinde 3 yıl tecrübe (konut değerleme uzmanı için 1 yıl). Uzmanlar, SPL (Sermaye Piyasası Lisanslama Sicil Tutma A.Ş.) üzerinden lisans takibi yapar; aktif durumu spl.com.tr üzerinden sorgulanabilir. Lisans, düzenli yenileme eğitimlerine katılım gerektirir.

Mortgage/kredi ekspertizi: Konut kredisi başvurusunda banka, teminat olarak gösterilen taşınmazın değerini belirlemek için bankanın anlaşmalı olduğu değerleme şirketinden rapor ister. Ekspertiz ücreti genellikle alıcı tarafından ödenir; ücret taşınmazın niteliğine ve konumuna göre değişir. Rapor, bankanın vereceği kredi miktarını ve vadesini belirler.

Rapor kapsamı: Taşınmazın yerinde incelenmesi (m², oda sayısı, bina yaşı), tapu kaydı ve imar durumu doğrulaması, emsal piyasa araştırması, karşılaştırma / gelir / maliyet yöntemlerinden uygun olanlarıyla değer tespiti. SPK formatında rapor uluslararası değerleme standartlarına (UDES) uyar ve genellikle 13-20 sayfa uzunluğundadır. SPK formatlı rapor sermaye piyasası kurumları (halka açık şirketler, GYO'lar, GYF'ler) için zorunludur.

Örnekler

  • 1.Bir alıcı Kadıköy'de 3 milyon TL'ye daire aldı; banka ekspertize 2.800.000 TL değer biçti → banka sadece bu değerin %80'ini (2.240.000 TL) kredi olarak verir, aradaki 760.000 TL'yi alıcı peşin koyar.
  • 2.Kentsel dönüşümde bir apartmanın yıkım sonrası hak sahipliği paylaşımında değerleme yapılır; her daire sahibinin oran pay tayini rapor ile netleşir.
  • 3.Mahkemede bilirkişilik — boşanma davasında eşler arasındaki taşınmaz paylaşımı için değerleme uzmanı atanır.

Sık Sorulan Sorular

Ekspertiz ücretini kim öder?expand_more
Mortgage sürecinde ücret tipik olarak **alıcı** tarafından ödenir ancak tarafların anlaşmasına göre satıcı veya banka promosyon olarak da karşılayabilir. Her bir ekspertiz ücreti bankanın anlaşmalı değerleme şirketinin tarifesine tabidir; farklı bir şirket seçilmek istenirse banka bunu kabul etmeyebilir. Güncel ücretler taşınmazın konum ve niteliğine göre değişir.
Ekspertizde gelen değer düşük olursa ne olur?expand_more
Banka kredi tavanı ekspertiz değeri üzerinden hesaplanır (genelde değerin %75-80'i). Ekspertiz satış fiyatından düşük gelirse alıcı aradaki farkı peşin kapatmak zorunda kalır. İtiraz için aynı banka ile ikinci ekspertiz nadiren kabul edilir; gerekçeli hata varsa SPK veya BDDK'ya başvurulabilir.
SPK lisanslı uzman ile serbest ekspert farkı nedir?expand_more
**SPK lisanslı değerleme uzmanı** yasal düzenleme altında çalışır, raporları SPK/BDDK denetimindedir ve banka, mahkeme, vergi gibi resmi süreçlerde geçerlidir. Lisanssız "serbest ekspert" kavramı resmi bir statü değildir; rapor genelde bankaca kabul edilmez. Resmi bir süreç içinse mutlaka SPK lisanslı uzman gereklidir.
Ekspertiz raporu ne kadar geçerli?expand_more
Standart geçerlilik **6 ay**'dır. Bu süre içinde aynı rapor kullanılabilir; süre dolarsa yeni rapor gerekir. Kredi sürecinin başında alınan bir rapor çok uzun sürerse tekrar ekspertiz istenebilir. Piyasa koşulları dışında bir değişiklik olursa (örn. büyük imar plan değişikliği) banka süre dolmadan yeni rapor isteyebilir.

İlgili Terimler

Kredi DeğerlemeİpotekMülkiyet

Kaynaklar

  • • 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu
  • • Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ (III-62.3)
  • • SPK Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Tanıtım Rehberi (spk.gov.tr)

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24