İçeriğe geç
İmar

KAKS (Kat Alanı Katsayısı / Emsal)

Bir parselde inşa edilebilecek toplam yapı inşaat alanının parsel alanına oranı. KAKS × parsel m² = toplam inşaat alanı. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde "Emsal" olarak da anılır.

KAKS (Kat Alanı Katsayısı) — halk arasında ve eski mevzuatta Emsal olarak geçer — bir parselde yapılabilecek toplam yapı inşaat alanının parsel alanına oranıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği resmi tanımıyla: "Yapının katlar alanı toplamının imar parseli alanına oranından elde edilen sayıdır."

Formül basit:

> Toplam inşaat alanı = Parsel m² × KAKS

Örneğin 1.000 m² parselde KAKS 1.50 ise toplam inşaat alanı 1.500 m²'dir. Bu alan tüm katlara dağılır; eğer TAKS 0.30 ise zemin kat 300 m² olur, yani 1.500 / 300 = 5 kat yapılabilir.

KAKS değeri imar planında parsel bazında veya ada bazında belirlenir. Türkiye'de yaygın değerler konutta 0.80 – 2.50 aralığındadır; şehir merkezlerinde ve ticari alanlarda 3.00+ değerlere çıkabilir. Yönetmelik, uygulama imar planında yapılaşma koşulları belirlenmeyen alanlarda nüfus büyüklüğüne göre üst sınırlar getirir (nüfusu 5.000 altı yerleşmelerde TAKS 0.20, kat adedi 2; 50.000 üstü yerleşmelerde TAKS 0.40, kat adedi 5).

Önemli bir not: 2013 sonrası mevzuat değişikliğiyle, imar planında TAKS ve KAKS verilmemiş parsellerde kat adedi artışı amaçlayan plan değişikliği yapılırken TAKS ve KAKS'ın mutlaka belirlenmesi zorunlu hale gelmiştir; aksi halde yapı ruhsatı düzenlenemez.

Örnekler

  • 1.Parsel 1.000 m², KAKS 1.50 → Toplam inşaat 1.500 m². Eğer ortalama daire 100 m² ve ortak alan %30 ise: 1.500 × 0.70 / 100 = ~10 daire yapılabilir.
  • 2.KAKS 0.60 gibi düşük değer genelde villa/müstakil konut tipi yerleşimi işaret eder (yoğunluk az).
  • 3.KAKS 3.50 gibi yüksek değer genelde ticari merkez, rezidans veya yüksek-yoğunluklu konut bölgelerinde görülür (örn. İstanbul Levent).

Sık Sorulan Sorular

KAKS ile Emsal aynı şey mi?expand_more
Evet, aynı şey. Mevzuatın güncel dilinde "KAKS" veya "Emsal" (E) olarak geçer; bazı eski belgelerde "Yoğunluk" diye de anılır ama yoğunluk farklı bir kavramdır (kişi/hektar veya konut/hektar ölçer). İmar durumu belgelerinde genelde KAKS=1.50 veya E=1.50 şeklinde yazılır.
KAKS hesabı brüt mü net mi?expand_more
2019'dan itibaren **net imar parseli alanı üzerinden** hesaplanır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 5/5). Yani parsel yüzölçümünün tamamı üzerinden çarpma yapılır, yola/umumi alana terk edilen kısımlar çıkarılarak kalan net alan esas alınır.
KAKS değerini nereden öğrenebilirim?expand_more
Parselinizin bağlı olduğu belediyeden alacağınız imar durum belgesinde yazar. Alternatif: bazı büyükşehir belediyeleri (örn. İstanbul) parsel bazında imar verilerini online sunar. DroZero'nun ücretsiz **İmar Durumu Sorgulama** aracıyla İstanbul parselleri için KAKS, TAKS ve diğer yapılaşma koşullarını anında görebilirsiniz.
KAKS'e dahil edilmeyen alanlar var mı?expand_more
Evet. Yönetmelik emsal harici bazı alanları tanımlar: tamamen toprağın altında kalan bodrum katlar (belirli koşullarda), ortak alanların bir kısmı, sığınak, teknik hacimler, kat bahçeleri, bazı teraslar. Detaylar Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 5. maddesinde sayılır. Bu nedenle gerçek satılabilir alan hesabı için mimar/inşaat mühendisi desteği gerekir.

İlgili Terimler

TAKS (Taban Alanı Katsayısı)Emsal (E)İmar DurumuYoğunlukUygulama İmar Planı

Kaynaklar

  • • Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 4 tanımlar (ee)
  • • Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği md. 5 yapılaşma şartları

Parselinizin imar durumunu anında görün

İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisiyle imar durumunu ücretsiz sorgulayın. KAKS, TAKS, çekme mesafeleri ve plan notları.

İmar Durumu Sorgulaarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24