İçeriğe geç
İmar

Yoğunluk

Bir yerleşim alanındaki birim alan başına düşen nüfus veya konut sayısı. Kişi/hektar veya konut/hektar olarak ölçülür. KAKS ile karıştırılmamalıdır.

Yoğunluk, bir yerleşim alanında birim alan başına düşen nüfus veya konut sayısıdır. İmar planlamasında iki tipte ifade edilir: - Nüfus yoğunluğu: kişi/hektar (örn. 300 kişi/ha = orta yoğunluk) - Konut yoğunluğu: konut/hektar (örn. 80 konut/ha)

Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği, Türkiye'de imar planları için yoğunluk kademelerini tanımlar: - Düşük yoğunluk: 100 kişi/ha altı — villa, müstakil konut - Orta yoğunluk: 100-300 kişi/ha — apartman, 4-8 katlı - Yüksek yoğunluk: 300-600 kişi/ha — yüksek katlı toplu konut - Çok yüksek yoğunluk: 600+ kişi/ha — metropoliten merkezler

Nazım imar planı kararı: Yoğunluk değerleri nazım imar planında (1/5.000 veya 1/25.000) belirlenir. Uygulama planında bu yoğunluk değerleri parsel bazında KAKS/TAKS olarak somutlaşır — yüksek yoğunluk bölgesi, genelde yüksek KAKS/kat sayısına denk gelir.

Planlama kriterleri: Yoğunluk artırmak, sosyal donatı (park, okul, sağlık) artışını zorunlu kılar. Mekansal Planlar Yönetmeliği her yoğunluk kademesi için standart donatı alanları öngörür — yüksek yoğunluklu bir mahallede kişi başına daha fazla yeşil alan, okul alanı ayrılmalıdır. Yoğunluk artıran plan değişiklikleri için donatı dengesi sağlanmalıdır.

Örnekler

  • 1.İstanbul Beylikdüzü yeni gelişim alanı: nazım planda 300 kişi/ha yoğunluk → uygulama planında emsal 1.80, 10 kat kararı.
  • 2.Villa yerleşimi: 80 kişi/ha hedef → emsal 0.40, maksimum 2 kat, büyük parsel büyüklükleri.
  • 3.Merkez iş alanı (CBD): 800 kişi/ha — yüksek katlı ofis kulelleri, emsal 5.00+.

Sık Sorulan Sorular

Yoğunluk artırımı nasıl olur?expand_more
Yoğunluk artışı nazım imar planı değişikliği ile yapılır. 3194 sayılı Kanun md. 8/b uyarınca plan değişikliği kamu yararı ve plan bütünlüğüne uygun olmalıdır. Yoğunluk artınca sosyal donatı alanları da artırılmalı; aksi halde plan hukuka aykırı olur ve idare mahkemesinde iptal edilebilir (Danıştay 6. Daire içtihadı).
Kişi başına ne kadar yeşil alan düşmeli?expand_more
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği'nde bu standart belirlenir — genel hedef kişi başı **10 m² aktif yeşil alan**dır (park, spor, rekreasyon). Yüksek yoğunluklu alanlarda bu standardı sağlamak zordur; yeşil çatı, dikey bahçe gibi alternatifler üretilir. Bu oran 2020 değişikliğiyle güncellenmiştir.
Yoğunluk benim parselimi nasıl etkiler?expand_more
Yoğunluk nazım plan kararıdır, parsel bazında doğrudan uygulanmaz. Ancak yoğunluk kararı uygulama planındaki emsal, kat adedi, çekme mesafeleri değerlerini belirler. Örneğin yoğunluk 300'den 200'e düşürülürse, muhtemelen emsal 1.80'den 1.20'ye düşer — parsel sahibi için imar hakkı kaybı doğar.

İlgili Terimler

İmar PlanıNazım İmar PlanıKAKS (Kat Alanı Katsayısı / Emsal)Donatı Alanı

Kaynaklar

  • • Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği
  • • 3194 sayılı İmar Kanunu md. 8/b

Parselinizin imar durumunu anında görün

İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisiyle imar durumunu ücretsiz sorgulayın. KAKS, TAKS, çekme mesafeleri ve plan notları.

İmar Durumu Sorgulaarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24