İçeriğe geç
Emlak İşlemleri

Hisseli Tapu

Birden fazla kişinin ortak mülkiyetinde olan taşınmazın tapusu. Pay satışı diğer hissedarların ön alım hakkına (şufa) tabidir (Türk Medeni Kanunu md. 732-735).

Hisseli tapu, birden fazla kişinin paylı mülkiyet halinde sahip olduğu taşınmazın tapusudur. Her paydaşın belirli bir pay oranı (1/4, 385/1200 vb.) tapu kütüğünde gösterilir. Genellikle miras yoluyla (birden fazla mirasçının ortak taşınmaz edinmesi), birlikte satın alma veya ifraz edilmemiş arazilerde oluşur. Önemli not: hisseli tapu, taşınmazın fiziksel olarak bölünmüş olduğu anlamına gelmez — her paydaş taşınmazın tümünde pay oranınca hak sahibidir.

Şufa (Ön Alım) Hakkı — TMK md. 732: Paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye (paydaş olmayan birine) satması halinde, diğer paydaşlar öncelikli satın alma hakkına sahiptir. Satış bir paydaşa yapılırsa şufa hakkı yoktur; bağış/hibe gibi bedelsiz devirlerde ve kat mülkiyeti/kat irtifakı olan taşınmazlarda uygulanmaz.

2025 Değişikliği — 7571 sayılı Kanun (25 Aralık 2025 Resmi Gazete): TMK md. 733 ve 734'te köklü değişiklikler yapıldı: - Bedel esası: Artık tapudaki satış bedeli değil, hakim tarafından belirlenen güncel rayiç bedel esas alınır — "komşu tuzağı" denilen suiistimaller (tapuya düşük bedel yazdırıp şufa davasıyla ucuza alma) engellendi. - Süre: Noter bildirimi yapılmamışsa dava açma süresi eski 2 yıl yerine 1 yıla indirildi. Noter bildirimi yapılmışsa bildirimden itibaren 3 ay (değişmedi). - Nakit depo zorunluluğu: Davacı paydaş, hakim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve tapu giderlerini mahkeme veznesine veya banka hesabına nakden yatırmak zorunda. Süresinde depo edilmezse dava reddedilir. - Muafiyet: 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki ihaleler ve icra yoluyla cebri satışlar artık şufa davasına konu edilemez.

Şufa uygulanmayan durumlar: Paydaşa yapılan satışlar, hibe/bağış, elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde), kat mülkiyeti/kat irtifakı olan taşınmazlar, fiili taksim yapılmış paylı mülkiyet (her paydaş kendi kısmını uzun süredir fiilen kullanıyorsa — Yargıtay HGK içtihadı).

Örnekler

  • 1.A, B, C üç kardeş 900 m² tarlada 1/3'er paydaş. A payını X'e 300.000 TL'ye sattı. 2026 sonrası B ve C rayiç bedel üzerinden şufa davası açabilir — mahkeme rayici 900.000 TL belirlerse, B ve C tapudaki 300.000 TL yerine 900.000 TL depo ederek payı alabilir.
  • 2.Fiili taksim örneği: 4 kardeş 4.000 m² arazide her biri 1.000 m²'lik kendi bölümünü 20 yıldır fiilen kullanıyor. Biri payını sattı; diğerleri fiili taksim savunmasıyla şufa kullanamaz (Yargıtay HGK E:2017/1761 içtihadı).
  • 3.İcra müdürlüğü hisseli arazinin bir payını cebri satışla X'e sattı. 2026 öncesi diğer paydaşlar şufa açabilirdi; 7571 sayılı Kanun sonrası bu satışlar şufaya konu olmaz.

Sık Sorulan Sorular

Hisseli tapulu yer almak riskli mi?expand_more
Evet, çeşitli riskler var: (1) Diğer paydaşların onayı olmadan tüm taşınmazı kullanamazsınız — sadece pay oranında hak. (2) Şufa davasıyla karşılaşabilirsiniz — noter bildirimi yapmadan sattıysanız 1 yıl içinde dava riski sürer. (3) Paydaşlar arası anlaşmazlık durumunda şüyuun izalesi (ortaklığın giderilmesi) davası ile icra satışına düşebilir. Hisseli yer alırken mutlaka noter bildirimi ile satın alın ve fiili taksim varsa bunu tespit ettirin.
Şufa davası nasıl açılır?expand_more
Payı satın alan üçüncü kişiye karşı asliye hukuk mahkemesinde tapu iptali ve tescil davası olarak açılır. Noter bildirimi yapılmışsa 3 ay, yapılmamışsa (2026 itibarıyla) 1 yıl hak düşürücü süredir. 2025 değişikliği sonrası dilekçeyle birlikte rayiç bedel tespiti isteyin; hakim belirlediği bedeli nakden mahkeme veznesine yatırmanız istenir, yatırılmazsa dava reddedilir.
Hisseli tapuyu müstakil tapuya nasıl çeviririm?expand_more
Taşınmaz bölünmeye elverişliyse (parsel büyüklüğü + tarım arazisi kısıtları), **ifraz** işlemi ile hisseler ayrılıp her paydaşa müstakil tapu verilebilir. Belediye encümeni onayı gerekir. Paydaşlar anlaşamıyorsa **ortaklığın giderilmesi davası** (izale-i şüyu) açılır — mahkeme ya aynen taksim, ya da icra satışı ile tasfiye kararı verir. 18. madde imar uygulaması yapılan alanlarda hisseler genellikle korunur.
Bağış yoluyla hisseli pay devredilirse şufa uygulanır mı?expand_more
Hayır. Şufa hakkı sadece satış işlemlerinde doğar — bedelsiz devirlerde (hibe, bağış, trampa) uygulanmaz. Ancak, gerçekte satış olan bir işlemin bağış olarak gösterilmesi durumunda muvazaa iddiasıyla dava açılabilir; mahkeme işlemin gerçek niteliğini araştırır. Akrabalar arasındaki satışlarda da bu risk vardır.

İlgili Terimler

MülkiyetTapu TesciliAda / ParselMuhtesat

Kaynaklar

  • • 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu md. 732-735 (Paylı Mülkiyet ve Önalım)
  • • 7571 sayılı Kanun md. 35-37 (25.12.2025 Resmi Gazete, TMK md. 733-734 değişiklikleri)
  • • Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları (fiili taksim ve bedel tespiti içtihadı)

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24