İçeriğe geç
Proje Geliştirme

Dönüşüm (Kentsel)

Eskimiş veya riskli yapıların bulunduğu alanların yeniden planlanıp inşa edilmesi süreci. 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu'nun çerçevesinde yürütülür.

Dönüşüm (urban transformation — geniş anlamıyla), eskimiş, riskli, dağınık veya fonksiyon kaybetmiş kentsel dokunun planlı şekilde yenilenmesi sürecinin genel adıdır. En yaygın ve yasal olarak düzenlenmiş biçimi kentsel dönüşümtür; ancak terimin kapsamı daha geniştir.

Dönüşümün türleri: - Kentsel dönüşüm (6306 sayılı Kanun): Afet riski taşıyan yapı ve alanların yenilenmesi — Türkiye'de ana kurumsal çerçeve - Gecekondu dönüşümü (5393 sayılı Belediye Kanunu + 775 sayılı Gecekondu Kanunu): İmar planı dışı oluşmuş kaçak yerleşimlerin düzenlenmesi - Sanayi bölgesi dönüşümü: Şehir merkezinde kalan eski sanayi tesislerinin (örn. Haliç tersaneleri) karma kullanıma dönüştürülmesi - Tarihi doku yenileme (5366 sayılı Kanun): Yıpranmış tarihi alanların restorasyonlu dönüşümü — Sulukule, Tarlabaşı örnekleri - Kıyı/dolgu dönüşümü: Eski liman, depo alanlarının rekreatif veya konut amaçlı yeniden değerlendirilmesi

Yasal enstrümanlar: - 6306 sayılı Kanun (afet riskli alanlar için) - 5393 sayılı Belediye Kanunu md. 73 (kentsel dönüşüm ve gelişim alanları) - 775 sayılı Gecekondu Kanunu - 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Kanunu - 3194 sayılı İmar Kanunu (genel imar çerçevesi)

Dönüşüm süreçleri genellikle uzun vadelidir (5-15 yıl), paydaşlar çok (malikler, kiracılar, müteahhitler, belediye, Bakanlık), sosyal etkisi güçlü (yerinden etme, sosyal doku değişimi, değer artışı/düşüşü). Başarılı dönüşüm projeleri ekonomik + sosyal + çevresel boyutları dengeli ele alır.

Örnekler

  • 1.**Zorlu Center**: Eski askeri alan ve boş parseller üzerine karma kullanım projesi — geleneksel dönüşüm değil ama 'alan yeniden kullanım' örneği.
  • 2.**Tarlabaşı Yenileme Projesi**: 5366 sayılı Kanun kapsamında tarihi doku yenilemesi — oldukça tartışmalı sosyal etki ile anıldı.
  • 3.**Fikirtepe Kentsel Dönüşüm**: 6306 sayılı Kanun kapsamında büyük ölçekli dönüşüm — 100.000+ kişilik alan, 2012'den bu yana aktif, farklı bloklar farklı müteahhitlerle tamamlanıyor.

Sık Sorulan Sorular

Dönüşüm ve kentsel dönüşüm aynı şey mi?expand_more
'Kentsel dönüşüm' terimi Türkçe'de genelde **6306 sayılı Kanun kapsamındaki afet riski yenilemesini** akla getirir. 'Dönüşüm' daha genel bir kelime — gecekondu dönüşümü, sanayi alanı dönüşümü, tarihi yenileme gibi diğer süreçleri de kapsar. İkinci terim hukuki bağlam belirtmeden kullanılabilir.
Dönüşüm sürecinde mal sahibi olarak ne yapabilirim?expand_more
**Araştırın**: Alanınız 6306 mı, 5366 mı, yoksa 5393 md. 73 mi kapsamında? **Örgütlenin**: Apartman/site maliklerinin ortak hareket etmesi müteahhitle pazarlık gücünü artırır. **Uzman danışmanlık**: Değerleme uzmanı + gayrimenkul avukatı. **Sözleşmeyi dikkatli okuyun**: Kat karşılığı oranı, teslim tarihi, ceza şartları, kira yardımı kritik maddelerdir.
Dönüşüm alanında mülkün değeri artar mı yoksa düşer mi?expand_more
Genellikle **uzun vadede artar** — yeni ve modern yapılar değer kazanır. Ancak **kısa vadede düşebilir** — belirsizlik döneminde alıcı isteksizleşir. Başarısız dönüşümlerde (örn. finansmanı bitmiş projeler) değer düşüşü kalıcı olabilir. Bölgenin genel dönüşüm başarısı, yeni sosyal altyapı ve ulaşım değeri belirler. Yatırım kararı öncesinde bölge analizi şart.
Kiracıyım — dönüşümde ne haklarım var?expand_more
6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşümde kiracılara **kira yardımı** ödenir (İstanbul 2026: aylık 18.000 TL × 12 ay). Tahliye için **bildirim süresi** standart kira hukuku çerçevesinde (Borçlar Kanunu md. 347 vd.). Yeni yapıda **öncelikli kiracılık hakkı yoktur** — bu sözleşmeye bağlı. Tahliye öncesi kontrat süresinin bittiğinden ve kira yardımı başvurusunun yapıldığından emin olun.

İlgili Terimler

Kentsel DönüşümRezerv Yapı AlanıKonut Projesi

Kaynaklar

  • • 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (2012)
  • • 5393 sayılı Belediye Kanunu md. 73 (kentsel dönüşüm ve gelişim alanları)
  • • 5366 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması Kanunu (2005)
  • • 775 sayılı Gecekondu Kanunu (1966, güncel değişikliklerle)

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24