İçeriğe geç
Proje Geliştirme

Rezerv Yapı Alanı

Kentsel dönüşümde riskli yapıların geçici olarak taşınabileceği alan. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu kapsamında Bakanlıkça belirlenir.

Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun md. 2/1-c uyarınca "Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ'nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya re'sen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları" ifade eder.

Amaç: Riskli alanlar ve riskli yapılarda oturanların taşınabileceği, afet güvenliği sağlanmış yeni yerleşim alanları oluşturmak. Bu alanlar genellikle: - Riskli alanlara yakın - Altyapı ve sosyal donatıya uygun - Afete dayanıklı zemin üzerinde - Kamu mülkü veya kısmen özel mülkiyetli

7471 sayılı Kanun (07.11.2023) değişikliği getirilen yenilik: Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebi, ancak taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin %30'unun mülkiyetinin devredilmesi koşuluyla kabul edilebilir. Bu önemli bir yeni mekanizma — özel mülk sahipleri de rezerv alan başvurusu yapabilir.

Rezerv yapı alanı uygulamaları (6306 Uygulama Yönetmeliği md. 4/a-b): - Rezerv konut ve işyerleri: Riskli alanlarda ya da dışındaki riskli yapılarda oturanların taşınacağı yeni yapılar - Gelir getirici uygulamalar: Riskli yapıda oturmayan kişilere satılabilecek her türlü yapı ve gelir/hasılat getiren uygulamalar

Prosedür: Alanın koordinatlı halihazır haritası, uydu görüntüsü / ortofoto, kamuya ait taşınmaz listesi, rezerv yapı alanı gerekçe raporu dosyayla Bakanlığa sunulur; Maliye Bakanlığı uygun görüşü + Bakanlık kararı ile ilan edilir. İlan sonrası Bakanlık veya TOKİ 2 yıl süreyle her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini durdurabilir (6306 md. 4).

Örnekler

  • 1.İstanbul Kayaşehir bölgesi rezerv yapı alanı ilan edildi; Esenyurt'taki riskli yapı sakinlerine burada yeni konutlar tahsis edildi (TOKİ ortaklığıyla).
  • 2.7471 sayılı Kanun değişikliği sonrası bir özel arsa sahibi, %30 arsa payını devretme taahhüdüyle rezerv yapı alanı talebinde bulundu; Bakanlık uygun gördü ve alanda yeni yapılaşmaya yeşil ışık yaktı.
  • 3.Bursa'da bir riskli alan sakinleri rezerv alana taşınacak; ancak kendileri o alana yerleşmek istemediği için eski yapılarda hak karşılığı yeni konut talep ettiler (rezerv alanda gelir getirici satış uygulaması).

Sık Sorulan Sorular

Rezerv yapı alanı ile riskli alan farkı nedir?expand_more
**Riskli alan** — zaten afet riski taşıyan, çoğunlukla eski ve düzensiz yapılaşmış bölge; amacı yıkıp yeniden yapmak (**6306 md. 2/1-ç**, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan). **Rezerv yapı alanı** — riskli alan sakinlerinin taşınacağı, güvenli zeminde yeni yerleşim alanı (**md. 2/1-c**, Bakanlık kararıyla ilan). Biri 'problem', diğeri 'çözüm' olarak düşünülebilir.
Özel mülküm rezerv yapı alanı yapılabilir mi?expand_more
Evet — 7471 sayılı Kanun (07.11.2023) ile getirilen yenilikle. Ön şart: taşınmazın **yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin %30'unun mülkiyetinin devredilmesi** (Hazine'ye veya TOKİ'ye). Başvuru Bakanlığa yapılır; Bakanlık uygun görürse ilan eder. Bu mekanizma öncesinde sadece kamu mülkü rezerv alan olabilirdi — önemli bir esneme.
Rezerv yapı alanında kimler konut alabilir?expand_more
İki kategori: (1) **Riskli alan veya riskli yapı sakinleri** — eski konutları yıkıldığı için hak sahibi olanlar, kendileri talep etmese bile TOKİ'nin tahsisine dayanabilir. (2) **Üçüncü kişiler** — riskli alanda oturmayan ama piyasadan satın almak isteyen yatırımcılar; bu kişilere satış alanın gelir getirici kısmında yapılır (6306 Uygulama Yön. md. 4/b).
Rezerv yapı alanının imar ve harç avantajları nedir?expand_more
6306 sayılı Kanun md. 7 uyarınca: her türlü belediye harç ve ücreti muafiyeti (mevcut inşaat alanının **1.5 katına kadar** yeni inşaat alanı için); damga vergisi istisnası; KDV istisnası (ilk satış için); harç indirimleri. Bu avantajlar rezerv alan projesini finansal olarak cazip kılar — yatırım için önemli bir fırsat penceresidir.

İlgili Terimler

Kentsel DönüşümDönüşüm (Kentsel)Yapı Ruhsatı

Kaynaklar

  • • 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (md. 2/1-c, md. 4, md. 6, md. 7)
  • • 7471 sayılı Kanun (07.11.2023 RG) — özel mülk rezerv alan değişikliği
  • • 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (15.12.2012 tarihli 28498 sayılı RG)
  • • Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı (kdb.gov.tr)

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24