İçeriğe geç
Proje Geliştirme

Konut Projesi

Bir veya birden fazla parselde planlanan, yapı ruhsatı alınmış, içinde konut birimlerinden oluşan inşaat projesi. Site, rezidans, apartman veya villa projesi olabilir.

Konut projesi, bir parsel veya arsa üzerinde ikamet amaçlı yapılar inşa etmek için hazırlanan ve belediye tarafından onaylanan yapı projesidir. Mimari, statik, elektrik, mekanik, peyzaj proje paketinden oluşur ve 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu çerçevesinde denetime tabi tutulur.

Konut projesi, 3194 sayılı İmar Kanunu md. 22 kapsamında yapı ruhsatına esas belgedir. Proje onaylanmadan ruhsat verilmez. Projenin uyması gereken temel parametreler: parsel imar durumu (KAKS, TAKS, kat adedi, çekme mesafeleri), ısı yalıtım / enerji kimlik belgesi (5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu), otopark yönetmeliği, yangın ve asansör standartları, engelli erişilebilirlik (5378 sayılı Kanun).

Proje türleri: - Müstakil konut: Tek parsel + tek aile - Apartman (çok katlı konut): Tek bina + çok aile - Site / toplu konut: Birden çok bina + ortak kullanım alanları (KMK md. 66-74) - Karma kullanım: Konut + ticaret/ofis kombinasyonu - Lüks konut / residence: Yüksek standartlı apartman + otel tipi hizmetler

Konut projesi tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) alınır; ardından kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir (634 sayılı KMK md. 14). Kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapılar yıkılıp yerine yeni konut projesi yapıldığında 6306 sayılı Kanun uyarınca yapı ruhsat harçları %50 indirim + 1,5× inşaat alanına kadar muafiyet sağlanır.

Örnekler

  • 1.İstanbul Çekmeköy'de 5.000 m² parsel üzerinde 3 blok 80 daireli bir konut projesi — KAKS 1.50 × 5.000 = 7.500 m² toplam inşaat alanı üzerinden planlanır.
  • 2.Kadıköy'de 800 m² arsa üzerinde 4 daireli müstakil bir konut projesi; mimari proje 8 ay içinde belediyeden onay alır ve ruhsat düzenlenir.
  • 3.Kentsel dönüşümde riskli bir apartman yıkıldıktan sonra aynı parsel üzerinde yeni 12 daireli projeye geçilir; 6306 sayılı Kanun nedeniyle ruhsat harçları %50 indirim alınır.

Sık Sorulan Sorular

Konut projesi onayı ne kadar sürer?expand_more
Belediyeye göre değişir ama 3194 sayılı İmar Kanunu md. 22 idareye **30 gün içinde** karar verme zorunluluğu getirir (eksikleri bildirme veya onaylama). Pratikte tam evrak + standart proje için 1-3 ay; karmaşık projeler 6 ay üzeri sürebilir. E-imar uygulamaları ve dijital ruhsat sistemleri ile süreç hızlandırılıyor.
Konut projesinde değişiklik nasıl yapılır?expand_more
Ruhsat öncesi değişiklik mimari proje revizyonuyla yapılır (belediye tekrar onay verir). Ruhsat sonrası ama iskan öncesi kapsamlı değişiklik **tadilat ruhsatı** gerektirir. İskan sonrası bağımsız bölüm içi değişiklik için binanın ortak alanlarını etkilemediği sürece yeni ruhsata gerek yoktur; taşıyıcı sistemi etkilerse 4708 sayılı Kanun uyarınca izin zorunludur.
Bir parselde maksimum kaç daireli proje yapılabilir?expand_more
İmar durumuna bağlı — KAKS × parsel m² = toplam inşaat alanı. Ortalama daire 100 m² + ortak alan %30 varsayarsak: (KAKS × parsel × 0.70) / 100 = yaklaşık daire sayısı. 1.000 m² parsel + KAKS 2.0 → 20 daire. Ancak kat adedi sınırı, otopark yönetmeliği (her daire başına 1 otopark), çekme mesafeleri de sınırlayıcıdır.
Konut projesi müteahhitle yapılır mı?expand_more
Evet, yaygındır. **Kat karşılığı inşaat sözleşmesi** ile müteahhit arsa sahiplerine daire verir; kendi payındaki daireleri üçüncü kişilere satar. 634 sayılı KMK md. 14 (7327 sayılı Kanun değişiklikli) uyarınca kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi müteahhit tarafından tapuya yapılır — malik imzası gerekmez. Bu süreç **noter onaylı sözleşme** + **yapı ruhsatı** ile ilerler.

İlgili Terimler

Yapı RuhsatıKarma KullanımKat MülkiyetiKentsel Dönüşüm

Kaynaklar

  • • 3194 sayılı İmar Kanunu (yapı ruhsatı md. 21-22)
  • • 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu
  • • Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
  • • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (md. 14 — 7327 sayılı Kanun değişiklikli)

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24