İçeriğe geç
Emlak İşlemleri

KDV İstisnası (Yabancıya Konut Satışı)

3065 sayılı KDV Kanunu md. 13/1-i uyarınca, Türkiye'de yerleşik olmayan yabancılara veya 6+ ay yurtdışında yaşayan Türk vatandaşlarına yapılan ilk konut/işyeri tesliminde uygulanan KDV muafiyeti. 01.04.2017'den beri yürürlükte.

KDV istisnası — tam adıyla "konut ve iş yeri teslimlerinde KDV istisnası" — 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 13. maddesinin (i) bendi kapsamında, 6824 sayılı Kanun md. 7 ile eklenen ve 01.04.2017'den itibaren uygulanan vergi muafiyetidir. 2026 yılında hâlâ yürürlüktetir.

Amaç: Yabancıya Türkiye'den konut/iş yeri satışını teşvik etmek, döviz girdisi artırmak ve 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu kapsamındaki yatırımcı programına (400.000 USD konut yatırımıyla vatandaşlık) destek olmaktır.

İstisna kapsamındaki alıcılar:

1. Türkiye'de yerleşik olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler (193 sayılı GVK md. 4 tanımı) 2. Çıkma izinli / Mavi Kartlı, Türkiye'de yerleşik olmayan kişiler (5901 sayılı TVK md. 28) 3. Çalışma veya oturma izni ile 6 aydan daha fazla yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları 4. Türkiye'de kanuni/iş merkezi olmayan ve işyeri/daimi temsilcisi bulunmayan yabancı kurumlar

Zorunlu şartlar:

- İlk teslim olmalı — binayı inşa eden mükelleften alıcıya doğrudan satış. İnşa edenden alınıp başkasına satılan konut istisnadan yararlanamaz. - Yapı ruhsatında konut/ofis/apart daire olarak tanımlı olmalı ve fiilen kullanıma hazır teslim edilmeli. - Kat irtifakı varsa yeterlidir, kat mülkiyeti şart değildir. - Bedel döviz olarak Türkiye'ye getirilmelidir; faturanın düzenlendiği tarihten önce en az yarısı, kalan kısım en geç 1 yıl içinde. - Tapu tescili yapılmalıdır. - Tapu kütüğünün beyanlar hanesine 1 yıl devir yasağı şerhi konur; süresinden önce satılırsa istisna bozulur ve vergi + vergi ziyaı cezası + gecikme faizi alınır. Alıcı ve satıcı müteselsilen sorumludur.

Örnekler

  • 1.Almanya'da 10 yıldır oturan Türk vatandaşı, İstanbul'da müteahhitten ilk elden 5 milyon TL'ye daire aldı → KDV (%1 veya %18-%20) istisnalı. Ancak 1 yıl içinde satarsa istisna iptal, vergi geri ödenmeli.
  • 2.Dubai'de yaşayan bir Emirati yatırımcı, Antalya'da 400.000 USD karşılığı ilk teslim konut aldı → KDV istisnalı ve vatandaşlık başvurusu yapabilir.
  • 3.A şirketi müteahhitten 10 daire toplu aldı ve 3'ünü Suudi vatandaşa sattı → A'nın satışı "ilk teslim" sayılmadığı için istisnadan yararlanamaz.

Sık Sorulan Sorular

Yurtdışındaki Türk vatandaşı nasıl istisnadan yararlanır?expand_more
Çalışma veya oturma izniyle **6 aydan fazla yurtdışında yaşıyor** olmak gerekir. İznin teslim tarihinden en az 6 ay önce alınmış olması ve o süre boyunca yurt dışında bulunduğunun belgelerle ispatı şarttır. Gerekli belgeler: ikamet ülkesindeki Türk Konsolosluğu'ndan alınan ikametgah belgesi, çalışma/oturma izni, 6 aylık yurt dışı giriş-çıkış kaydı.
Satış bedelini TL olarak ödesem olur mu?expand_more
Hayır. Yasal zorunluluk olarak **bedelin tamamının döviz olarak** (USD, EUR, GBP vb.) Türkiye'ye getirilip satıcıya ödenmesi gerekir. En az %50'si fatura tarihinden önce, kalan kısım 1 yıl içinde. Türkiye içinde TL'ye çevrilip ödenen kısımlar istisnaya dahil edilmez; bu kısım için satıcı KDV tahakkuk ettirir.
Bir yıl dolmadan satmam gerekirse ne olur?expand_more
Tapuda koyulan şerh gereği, 1 yıl dolmadan satış yaparsa **zamanında tahsil edilmeyen KDV**, 6183 sayılı Kanun md. 48 uyarınca **tecil faizi** oranında gecikme faiziyle birlikte satıcı tarafından ödenir. Bu ödeme tapu işleminden **önce** yapılır ve vergi dairesinden alınan yazı tapu müdürlüğüne sunulmadan devir gerçekleşmez. 1 yıllık süre dolduktan sonra (gün/ay aynı) serbestçe devredilebilir.
Mavi Kartlı kişi istisnadan yararlanır mı?expand_more
Evet. 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu md. 28 uyarınca **çıkma izniyle Türk vatandaşlığını kaybedip Mavi Kart alan ve Türkiye'de yerleşik olmayan** kişiler istisnadan faydalanır. Belge olarak pasaport yerine Mavi Kart fotokopisi sunulur; ayrıca Türkiye'de yerleşik olmadığını belgelemek için vergi dairesinden yazı alınır.

İlgili Terimler

Tapu HarcıKat MülkiyetiKat İrtifakı

Kaynaklar

  • • 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu md. 13/1-i
  • • 6824 sayılı Kanun md. 7 (08.03.2017 tarihli RG, yürürlük 01.04.2017)
  • • Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği II/B-12 bölümü
  • • 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu md. 28 (Mavi Kart)

KAKS/TAKS hesaplayıcıyı deneyin

Parsel m²'si ve imar değerlerinizle toplam inşaat alanı, kat sayısı ve tahmini daire sayısını saniyeler içinde hesaplayın.

Hesaplayıcıya Gitarrow_forward

Son güncelleme: 2026-04-24